YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU ESAS : 2010/14-386 KARAR : 2010/427 TARİH : 29.09.2010
(818
s. BK m. 11, 12, 20, 22, 43, 44, 63, 81,
96, 98, 106, 117, 125, 213) (743 s. MK
m. 634) (1512 s. Noterlik K m.
60, 89) (2644 s. Tapu K m. 26) (4721 s.
MK m. 706, 716) (6831 s. OK m. 1)
Özet
: Somut dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve ifraz suretiyle
tescil, kademeli olarak ise tazminat istemine ilişkindir. Davacı ile davalı
arasında davalıya ait tapuya kayıtlı taşınmazın satışının vaadine yönelik
sözleşmenin noterde ve usulünce düzenlenmekle başlangıçta geçerli olarak
kurulduğu, ancak daha sonra vaade konu taşınmazla ilgili davaların olumsuz
sonuçlanması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız
hale geldiği anlaşılmakla davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına
göre BK'nun 96. maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceğinde kuşku
bulunmamaktadır. Burada ayrıca belirtilmelidir ki, bir zararın oluşması, ona
neden olanın tazminat ödeme yükümlülüğünü doğurur. Başlangıçta geçerli olarak
kurulmuş olmasına rağmen daha sonra sözleşmenin ifa edilmesinin imkansız
olduğunun anlaşılması durumunda, tazminat miktarı belirlenirken zarar görenin gerçek
zararının esas alınması zorunludur. Somut olayda, başlangıçta geçerli olarak
kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansızlaşan
bir edim söz konusudur. Bu durumda mahkemece, davacının gerçek ve güncel müspet
zararının yukarıda açıklanan ilkelere göre bilirkişi marifetiyle araştırılıp
tespit edildikten sonra, buna hükmedilmesi ve Hukuk Genel Kurulu'nca da
benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekir.
YARGITAY
İLAMI-
Taraflar
arasındaki "Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil"
davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 8. Asliye Hukuk
Mahkemesince davanın "kısmen kabulüne" dair verilen 01.12.2008 gün ve
2006/284 E-2008/428 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından
istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 07.07.2009 gün ve
2009/5636-8526 sayılı ilamı ile;
("…Dava,
biçimine uygun düzenlenen 09.04.1991 günlü satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu
iptali ve ifraz suretiyle tescil, kademeli olarak ise tazminat istemine ilişkindir.
Islah dilekçesi ile öne sürülen istek ise, çekişmeli taşınmazların 110.000
metrekarelik kesimine isabet eden payın iptali ile tescil, kamulaştırılmış ise
bedelinin verilmesi, mümkün olmadığı takdirde ise tazminat istemine ilişkindir.
Davalı,
Kadastro Mahkemesi'nin 1998/164 esas sayılı davasının yargılamaları neticesinde
satışı vaat olunan 110.000 metrekarelik taşınmazın Hazineye ait olduğunun
anlaşıldığı, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığı, zamanaşımı süresinin
dolduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece,
Hazineye ait taşınmazın satışının vaat edildiği, satış vaadi sözleşmesinin
geçerli olmadığı, davacının ödediği bedelin dava tarihindeki güncel karşılığını
isteyebileceği gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat
isteminin kısmen kabulü ile 7.353.38 YTL'nin dava tarihinden itibaren yasal
faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Hüküm,
davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Yapılan
yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davacının mülkiyet
aktarımı istemine ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi
gerekmiştir.
2-
Davacının tazminat istemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Satış
vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadi
sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması
gerekmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte davanın açıldığı
tarihte davalı vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün
değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana
getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda, vaat
alacaklısı davacı aynen ifa yerine B.K. 96. ve devamı maddeleri uyarınca
tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat, alacaklının müspet zararıdır.
Müspet zarar ise, alacaklının gereği gibi ve vaktinde olan ifaya taalluk eden
menfaatine tekabül eder. Yani borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine
getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyet ile
mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki farktır. Diğer bir ifadeyle müspet
zarar aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.
Somut
olayda, davacı 09.04.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Vaat
borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın maliki olmaması
sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Ne var ki, vaat borçlusu davanın açıldığı
tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkânsızlığı nedeniyle davacı
yukarıda açıklanan müspet zararını isteyebilir.
Mahkemece,
bu saptamalar bir yana bırakılarak satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve
davacının ancak verdiğini geri isteyebileceğinden bahisle satış vaadi
sözleşmesinde yazılı bedelin dava tarihindeki güncel değerinin tazminine karar
verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
Yukarıda
(1) bentte yazılan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, (2)
bentte yazılan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün
BOZULMASINA ...")
gerekçesiyle
bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda,
mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN :
Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU
KARARI
Hukuk
Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği
anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava,
satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve ifraz suretiyle tescil, kademeli
olarak ise tazminat istemine ilişkindir.
Davacı
vekili, davalının 09.04.1991 tarihli noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi
sözleşmesiyle tapunun 29.07.1947 tarih 33 ve 04.02.1946 tarih ve 13 sıra
numaralarında kayıtlı taşınmazlardan teselsülen ve hisseli olarak varislerinden
intikalen gelmiş olan ve Antalya 1. Noterliğince düzenlenmiş 07.05.1969 tarihli
miras taksim sözleşmesi uyarınca davalıya düşen 110.000 m² miktarlı taşınmazı
müvekkiline sattığını ve parasını peşin aldığını ileri sürerek, davaya konu
Mazlum Aksoy adına tescil edilecek olan taşınmazlardan 110.000 m² miktarındaki
taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, olmadığı
takdirde ifa yoksunluğu nedeniyle meydana gelen mağduriyetinin giderilmesi için
taşınmazın keşif tarihinde belirlenecek reel değeri üzerinden menfi ve müspet
zarar miktarı olan 660.000 TL'nin faizi ile birlikte tazminine karar
verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı,
Antalya Kadastro Mahkemesi'nin 1998/164 Esas sayılı dosyasında yapılan
yargılama neticesinde satışı vaat olunan 110.000 metrekarelik taşınmazın
Hazineye ait olduğunun anlaşıldığını, satış vaadi sözleşmesinin geçerli
olmadığını ve zamanaşımı süresinin dolduğunu savunarak davanın reddini
istemiştir.
Mahkemece,
Hazineye ait taşınmazın satışının vaat edildiği, satış vaadi sözleşmesinin
geçerli olmadığı ve bu nedenle davacının denkleştirici adalet ilkesine göre
ödediği bedelin dava tarihindeki güncel karşılığını isteyebileceği gerekçesi
ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulü
ile 7.353,38 YTL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte
davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Davacı
vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçelerle karar
bozulmuştur.
Mahkemece
önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davacı vekili getirmiştir.
Yerel
mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık; satış vaadinde bulunan kişinin
aslında ifası mümkün olmayan bir yerin satışını vaat edip etmediği, bu durumun
sözleşmenin geçerliliğini etkileyip etkilemeyeceği, burada varılacak sonuca
göre, davacının bayiine giderken sadece ödediği satış bedelinin denkleştirici
adalet ilkesine göre dava tarihindeki ederi ile yetinmesinin mi gerektiği,
yoksa ormandan Hazine adına çıkartılan bir yerin satışı kendisine vaat
edildiğinden, BK. m. 96 vd.'na göre müspet zararının tamamını mı alması
gerektiği noktasında toplanmaktadır
Dosya
kapsamı ve rapor içeriklerinden, davacının davalı Mazlum Aksoy'dan satış vaadi
sözleşmesiyle satın aldığı yerin, hükmen iptal edilen eski 404 parsel olduğu,
kısmen Yeşilköy yeni 1448 parsel ve kısmen de 1447 parsel numaralarını aldığı;
1448 parsel sayılı taşınmazın bulunduğu yörede ilk orman tahdidinin 1946
yılında 3116 sayılı Yasa hükümlerine göre yapıldığı ve tahdit komisyonunca
belirlenen orman sınırlarına göre dava konusu taşınmazın orman sayılan alanda
kalması nedeniyle, 1957 yılında tapulama dışı bırakıldığı, anlaşılmaktadır.
1970
yılında yapılan tapulama işleminin hükmen iptalinden sonra, 1975 yılında 1744
sayılı Yasa çerçevesinde görevlendirilen orman kadastro komisyonu tarafından
6831 sayılı Yasanın 1/j maddesi uyarınca, bu sahanın orman sayılmayan makilik
olarak Hazine adına orman sınırları dışına çıkartıldığı ve ormandan çıkartma
tutanakları gereğince 1990 yılında Hazine adına tespit ve ilan edildiği
görülmektedir.
1447
parselin ise zaten, davacının davasına dayanak yaptığı 04.02.1946 tarih 13 sıra
nolu ve 29.07.1947 tarih 33 sıra numaralı tapu kayıtları kapsamı içerisinde
kalmadığı, 22.10.1984 tarihinde kesinleşen Antalya 3. Asliye Hukuk
Mahkemesi'nin 1982/670 Esas, 1984/861 Karar sayılı tescil ve elatmanın
önlenmesi kararı ile Antalya Kadastro Mahkemesi'nin 29.6.2004 gün ve 1998/164
E, 2004/20 K sayılı kadastro tespitine itiraz dosyaları kapsamıyla sabittir.
Dolayısı
ile, davalıyla davacı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesine konu olan yerin
satışının vaat edildiği tarihte satıcı adına eski tapu kaydı bulunmakla
birlikte, ormandan Hazine adına çıkartılan ve bu sebeple de kadastro
mahkemesinde davalı olan bir yer niteliğinde olduğu belirgindir.
Öncelikle;
taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi
oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde
durmakta yarar vardır.
Hemen
belirtmek gerekir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 818 sayılı Borçlar
Kanununun Türk Hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları
henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin
görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih
edilen bir sözleşme türüdür.
Borçlar
Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Nitekim bu
husus Kanunun 11. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada
tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Maddenin 2.
fıkrasında da, yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları
için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli
olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Yine,
"akit yapmak vaadi" başlığı altında aynı Kanunun 22. maddesinde;
"Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki
tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi
kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur."
denilmektedir.
Taşınmaz
mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmeler konusunda 743 sayılı Türk Kanunu
Medenisinin 634. maddesinin 1. fıkrası "mülkiyeti nakleden akitler resmi
şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar." genel hükmünü getirmektedir. 818
sayılı Borçlar Kanununun 213. maddesinde de, sözleşmenin biçimi başlığı altında;
taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı,
taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda 2644
sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya
da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89.
maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme
şeklinde(resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
Burada,
kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini,
buna uyulmadan yapılan sözleşmelere "geçersizlik" müeyyidesinin
bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu
nedenle de "geçersizlik" müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin
hakim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında
resen gözönüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Yargıtay Hukuk
Genel Kurulunun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021-1101 sayılı ilamı). Diğer
taraftan, Borçlar Kanununun 12. maddesinde; "Kanunen tahriri olması lazım
olan bir akdin tadili dahi tahriri olmak lazımdır. Şu kadar ki bu akdi nakız ve
tadil etmiyen mütemmim ve fer'i şartlar bu hükümden müstesnadır.", hükmüne
yer verilmiştir.
Öyle
ise, kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri,
Borçlar Kanununun 213. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve
Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen
düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı
kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
Bu
açıdan somut olay değerlendirildiğinde; davacı, tapunun 29.07.1947 tarih ve 33;
04.02.1946 tarih ve 13 sıra numaralarında kayıtlı taşınmazlardan davalıya
teselsülen ve hisseli olarak murislerinden intikalen gelmiş olan taşınmaz
payını, 09.04.1991 tarihli noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi
sözleşmesiyle satın aldığından, şekil bakımından geçerli bir sözleşme
bulunmaktadır.
Vaat
alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu
yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaat borçlusu satıcıdan, dava
tarihinde yürürlükte bulunan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi
uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine
getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz
mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi
öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı
süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra
işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen
satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on
yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması
Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından
dinlenmez.
Davacının
tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması
gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi
hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Önemle
belirtelim ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil
davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup
bulunmadığıdır.
Elbirliği
ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği
ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat
etmesi halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak,
elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından
söz edilemez. Eğer, elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul
satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği
ortağının payının, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle
satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Şayet,
satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa
veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış
vaadinde bulunulmuşsa veyahut ta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede
mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa, bu gibi hallerde de sözleşmenin yapıldığı
anda ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Konunun
ifa imkansızlığı yönünden değerlendirilmesine gelince;
818
sayılı Borçlar Kanunu (BK)'nun 20/I. maddesine göre: "Bir akdin mevzuu
gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit
batıldır." Aynı şekilde, BK'nun 96. maddesi, "Alacaklı hakkını kısmen
veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat
edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine
mecburdur." hükmünü taşımaktadır. Keza, BK'nun 117. maddesi "Borçluya
isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt
olur.", demek suretiyle, imkansızlık kavramını düzenlemiştir.
İmkansızlık,
ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de, imkansızlık, sürekli,
kalıcı, temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkansızlık, temerrüdün
karşıtıdır. İmkansızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla
sağlanamamasında ortaya çıkar (Serozan, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız
Zenginleşme, 3. Cilt, 4. Bası, İstanbul 2006, s. 163.).
Diğer
bir ifadeyle imkansızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak
doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından
objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya
hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir (Eren, Fikret: age., s.
270.; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 6. Bası,
İstanbul 1988, s. 483.; İnan, Ali Naim, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara
1984, s. 503; Ayan, Mehmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 3. Bası, Konya 2002,
s. 325; Akıntürk, Turgut, Satım Akdinde Hasarın İntikali, Ankara 1966, s. 33;
Velidedeoğlu, Veldet/Özdemir, Refet, Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 1987, s. 52;
Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2005, s.
77).
İmkansızlık,
bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca, edimin ifasının imkansızlığı,
asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir. İmkansızlık
genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak, bazı durumlarda imkansızlık,
edim fiiline ilişkin de olabilir.
İmkansızlık
bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında, mantıki, hukuki veya
fiili sebeplerden de kaynaklanabilir (Eren Fikret, age., s. 295., s. 186.;
Bucher, Eugen: Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne
Delicktrecht, Zürich 1988, s. 417).
BK'nun
20. maddesine göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkansızdır. Burada
söz konusu olan imkansızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada
mevcut olan imkansızlıktır. Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden
dolayı imkansız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan
itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek
için, imkansızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu
bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl
bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme
yapılırken taraflardan biri imkansızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve
buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın
uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Eren Fikret, age., s. 299.;
Reisoğlu, Safa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, İstanbul 2006, s.116;
Serozan Rona, age , s. 162.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, age., s. 1208).
BK'nun
117. maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra
imkansız olursa ve bu imkansızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu
borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkansızlık gibi butlan
yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır.
Borçluyu
borcundan kurtaran imkansızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir.
Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkansızlık, ister objektif ister
sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur.
Sözleşmenin
kurulmasından sonra ortaya çıkan imkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa,
borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkansızlık, ister objektif ister sübjektif
mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu
olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK'nun 96. maddesindeki genel
hüküm uygulama alanı bulur (Eren Fikret, age., s. 298.; Oğuzman, Kemal/Öz,
Turgut, s. 77.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, s. 1210).
İmkansızlık;
objektif-sübjektif imkansızlık, başlangıçtaki-sonraki imkansızlık, tam-kısmi
imkansızlık, sürekli-geçici imkansızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkansızlık
ve borçlunun sorumlu olmadığı imkansızlık seklinde çeşitli türlere ayrılabilir
(Borç İlişkisi Doğuran Sözleşmelerde Başlangıçtaki İmkansızlık, Hüküm Ve
Sonuçları Zeynep İpek Yücer, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi s. 22 vd.).
Objektif
imkansızlık, BK'nun 20, 96. ve 117. maddelerinde hüküm altına alınmıştır.
Objektif imkansızlık-sübjektif imkansızlık ayrımı baştaki imkansızlık halinde
önem kazanmaktadır. Sonraki imkansızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından,
objektif imkansızlık ile sübjektif imkansızlık arasında bir fark
bulunmamaktadır. BK'nun 20. maddesine göre başlangıçtaki objektif imkansızlık
bir butlan sebebidir.
Önemli
olan, edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip
getiremeyeceğidir. Buna göre, eğer edim, borçlu da dahil üçüncü kişiler
tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkansızlık objektiftir (Eren Fikret, age.,
s. 295.; Kılıçoğlu, age., s. 116.; Oğuzman/Öz, age., s. 76.; Dural, Sonraki
İmkansızlık, s. 79.; Altunkaya, age., s. 110.; Başpınar, age., s. 119.; Altaş,
age., s. 13.; Prof. Dr. Karaaslan,
Hakan: Sürekli Borç İlişkileri ve Sürekli Borç İlişkilerinde İfa İmkansızlığı,
Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2003, s. 53.; Yargıtay Hukuk Genel
Kurulunun 18.4.1984 gün, 139 E., 426 K. sayılı ilamı).
Yukarıda
açıklandığı üzere, BK'nun 117. maddesinde yer alan şekilde, borçluya
yükletilemeyen sonraki imkansızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden,
borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre
iade etmesi gerekir. Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkından mahrum olur.
Ancak, bu durumda da istisnai olarak BK'nun 117/II. maddesine göre; taraflar
aralarında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkansızlık halinde
borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edeceğini
kararlaştırabilirler.
Ayrıca
BK'nun, " Halin icabından veya hususi şartlardan mütevellit istisnaların
maadasından, satılan şeyin nefi ve hasarı akdin inikadı anından itibaren
alıcıya intikal eder." şeklinde düzenlenen 183. maddesi ve " Uzun
müddet için yapılan hizmet akdinde, işçi, hastalıktan, askerlikten veya bu gibi
sebeplerden dolayı kusuru olmaksızın nispeten kısa bir müddet için işi ifa
edemediği takdirde o müddet için ücret istemeye hakkı vardır" şeklinde
hüküm altına alınan 328. maddesi, BK'nun 117. maddesine istisna getiren özel
hükümlerdir. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkansızlık halinde
borçlunun kusuru söz konusu ise daha önce de belirtildiği gibi, BK'nun 96.
maddesindeki genel hüküm uygulanır. Bu durumda, borç sona ermez, borçlu,
alacaklı zarara uğramışsa, bunu tazmin etmek zorunda kalır.
İmkansızlık,
borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu
imkansızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir.
Nitekim, BK'nun 117. maddesinde kullanılan tabirler de bu görüşü
desteklemektedir. Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı
aramaktadır.( Eren Fikret, age., s. 1251.; Altunkaya, age., s. 139; Dural,
Sonraki İmkansızlık, s. 110)
Şüphesiz
geçici imkansızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar
süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa,
söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır.
Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem
onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma
fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkansızlık halinde tarafların o
sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi"
denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre
ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun
28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamı).
Bilindiği
gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde
satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da
satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak
veya üretilecek yahut hasıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler.
Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı
başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf
yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa
nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (BK. 96).
Geçersiz
sözleşmelerde ise, taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi (zenginleşmeyi)
iade etmekle yükümlüdür. Bu aşamada, iade yükümlülüğünün zenginleşenin mal
varlığının azalmasına yol açmaması önemli bir unsurdur. Dolayısıyla,
zenginleşen; iadeden sonra, zenginleşme vuku bulmasaydı, içinde bulunacağı
ekonomik durumdan daha kötü veya zararlandırılmış, fakir bir duruma düşmemesine
dikkat ve özen gösterilmelidir.
Bu
tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında
meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.
O
nedenle, zenginleşmenin kapsamını tayinde, müktesibin malvarlığında oluşan
çoğalma ile azalmanın karşılaştırılması yapılmalı, böylece, kazanç ve farkın
oluşturacağı sonuç, zenginleşmeyi ortaya koymalıdır (Ulusan İlhan, İyiniyetli
Sebepsiz Zenginleşenin İade Borcunun Sınırlanması Sorunu; BK. m. 63/1 İstanbul
1984 s.34,35).
Borçlar
Kanununun 63/1. maddesine göre; zenginleşenin elinde kalanı iade ile yükümlü
olacaktır. Belirtilen ilkeler altında zenginleşme saptanırken; malvarlığının,
sebepsiz yere artmasına neden olan tüm ihtimal ve olgular (en önemlisi
enflasyon) ile nedensellik bağı kurulabilen ve zenginleşenin malvarlığında
değişmelere yansıyan bütün olaylar iadenin miktarını tayinde gözden
kaçırılmamalıdır. Şu da var ki, bu işlemlerde, hakimin geniş takdir hak ve
yetkisinin varlığı tartışılamaz. Borçlar Yasasının 98. maddesi yollamasıyla
uygulanması gereken BK.'nun 43 ve 44. maddelerindeki, haksız fiil tazminatında
hakime büyük takdir yetkisi tanıyan kurallar, geri verme borcunun kapsamının
belirlenmesinde, kıyas yoluyla uygulanmalıdır. Görülüyor ki; geri verme
borcunun kapsamı, borçlunun (zenginleşenin) durumunu ağırlaştırıyorsa hakim
bunu hakkaniyete uygun bir ölçüye indirebilecektir.
Tüm
açıklamaların ışığında özetle belirtilecek olursa, kural olarak başkasının
zilyetliğindeki tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların satışı ve başkasına ait
tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi
ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir
başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman
satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı
değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde
tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez(Karahasan, Mustafa Reşit, Türk
Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308). Maliki olmadığı bir
taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya
geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.'nun 20.
maddesinde öngörülen afaki imkansızlık (objektif imkansızlık) nedeniyle
geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, (borç doğuran) bir
sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkansızlık nedeniyle tasarrufi
işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın
tazmini, BK.'nun 96. maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir
ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK.'nun 158. maddesi
uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK.'nun, 22.12.1982 T.,
13-1905 E., 966 K. sayılı ilamı).
Bu
yönden somut olay değerlendirildiğinde, satış vaadi sözleşmesine konu
taşınmazların sözleşme tarihinde davalı adına tapuda kayıtlı olmasına rağmen,
Hazine ile davalı olduğu ve sözleşme tarihinde ifasının mümkün olmadığı, ancak
bu imkansızlığın sözleşmenin hiçbir zaman ifa edilememesine neden olacak
şekilde objektif bir imkansızlık olmadığı, nihayet dava sonunda ifasının mümkün
olma ihtimalinin bulunduğu anlaşıldığından, yapılan satış vaadi sözleşmesinin
bu yönden de geçerli olduğu sonucuna varılmaktadır.
Bu
aşamada, müspet ve menfi zarar kavramları ile kar kaybı tazminatına ilişkin şu
genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır.
Alacaklının,
borçludan istemeye yetkili olduğu, borçlunun da yerine getirmekle yükümlü
bulunduğu bir tek edimi, yani bir tek alacak veya borcu ihtiva eden hukuki
ilişkiye borç veya dar anlamda borç ilişkisi denir. Borç, bir sözleşme
ilişkisinden yüklenilen edimlerle sınırlı değildir; bu edimlerin yerine
getirilmemesinden veya sözleşme dışı haksız eylemden doğan tazminat alacağı da
borç kavramı içindedir. Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının,
borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat
isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden
kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet
zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki
ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer
bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine
getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kar mahrumiyetini de içine alır.
Borcun
yerine getirilmesinin kusurla olanaksız hale gelmesinde, temerrüde düşen
borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde,
yahut borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat
istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde, müspet zararın giderimi
söz konusu olur (Tandoğan, Haluk, Türk Mesuliyet Hukuku 1961 s. 426 vd.).
Borçlar
Kanununun 106. maddesine göre, sözleşmelerde borçlunun temerrüdü sonucu borç
yerine getirilmemişse alacaklıya üç yetki tanınmıştır. Alacaklı; her zaman için
ifa ve gecikme tazminatı isteğinde bulunabilir; derhal ifadan vazgeçip müspet
zararının tazminini isteyebilir veya ifadan vazgeçip akdi fesheder ve menfi
zararını isteyebilir.
Müspet
zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz
konusu olur; sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin
talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada
sözleşmenin feshedilmesinden değil, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz
konusu olduğu gözardı edilmemelidir.
Menfi
zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm
ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması
dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı
uğranılmayacak olan zarardır.
Menfi
zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm
ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Tandoğan, Haluk; age., s. 427). Bu
husus, Borçlar Kanununun 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır.
Burada, alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini
söz konusudur. Çünkü, sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar
sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek
zarar menfi zarardır.
Diğer
bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya
geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade
eder (Eren Fikret, age., s.482). Kar kaybı ise kardan mahrum kalma karşılığı
meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir.
Aslında kar kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu
fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan,
kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum
kalır. Kar kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.05.2010 gün ve 2010/14-244-260 sayılı
ilamı).
Bu
genel açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı
arasında davalıya ait tapuya kayıtlı taşınmazın satışının vaadine yönelik
sözleşmenin noterde ve usulünce düzenlenmekle başlangıçta geçerli olarak
kurulduğu, ancak daha sonra vaade konu taşınmazla ilgili davaların olumsuz
sonuçlanması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız
hale geldiği anlaşılmakla davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına
göre BK'nun 96. maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceğinde kuşku
bulunmamaktadır.
Burada
ayrıca belirtilmelidir ki, bir zararın oluşması, ona neden olanın tazminat
ödeme yükümlülüğünü doğurur. Başlangıçta geçerli olarak kurulmuş olmasına
rağmen daha sonra sözleşmenin ifa edilmesinin imkansız olduğunun anlaşılması
durumunda, tazminat miktarı belirlenirken zarar görenin gerçek zararının esas
alınması zorunludur.
Burada
ilke şu olmalıdır; zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne
miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o
miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o
kadar olacaktır. Bir başka değişle, ödenecek tazminat o miktarda olmalıdır ki,
eğer zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin malvarlığı ne
durumda olacak idiyse, ödenecek tazminatla, aynı durum tesis edilebilsin (Hukuk
Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 Esas, 2003/125 Karar sayılı
ilamı).
Burada,
iadenin gerçekleştiği andaki değil, iadenin talep edildiği andaki zenginleşme
miktarı bu borcun kapsamını belirlemelidir (Ulusan, a.g.e s.33; Eren Fikret,
age., C.3, s.63, Feyzioğlu Feyzi, age., C.1, s. 784-786; Tekinay-Akman,
Burcuoğlu-Altop age., s. 999; Egemen, Çelikoğlu, Kaynak age., s. 294-295;
Serozan, age., s. 27).
Hal
böyle olunca, davacının 09.04.1991 yılında ödediği 10.500.000 (Eski) TL (Yeni
10,5 TL) için mahkemece başlangıçtan itibaren geçersiz satışlarda uygulanması
gereken denkleştirici adalet ilkesine göre endeks, döviz ve altın artış
oranları esas alınarak hükmedilen 7.353,38 (Yeni) TL'nin davacının gerçek
zararını karşılamadığı ortadadır.
Somut
olayda, başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan
nedenler dolayısı ile imkansızlaşan bir edim söz konusudur. Bu durumda
mahkemece, davacının gerçek ve güncel müspet zararının yukarıda açıklanan ilkelere
göre bilirkişi marifetiyle araştırılıp tespit edildikten sonra, buna
hükmedilmesi ve Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına
uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu
nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ:
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel
Dairenin bozma kararında ve yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.
maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri
verilmesine, 29.09.2010 gününde oyçokluğuyla karar verildi.