BORÇLAR HUKUKU ÖZEL HÜKÜMLER PRATİK ÇALIŞMA (I) CEVAPLARI

S. Ü. HUKUK FAKÜLTESİ BORÇLAR HUKUKU ÖZEL HÜKÜMLER PRATİK ÇALIŞMA (I) CEVAPLARI

1. Kuru İnşaat ile Davacı Arasındaki Sözleşmenin Hukukî Niteliği

Sağlıklı bir değerlendirme yapabilmek için öncelikle taraflar arasında kurulan sözleşmenin hukukî niteliğinin tespit edilmesi gerekmektedir. Taraflar arasında kurulan sözleşme bir yandan eser, diğer yandan da satım sözleşmesini çağrıştırmaktadır. Bu nedenle, somut olayda bu sözleşmenin bir eser sözleşmesi mi, satım sözleşmesi mi yoksa isimsiz sözleşme mi olduğunun açıklığa kavuşturulmasında fayda vardır.

Eser sözleşmesi, taraflardan birinin, diğer tarafın vermeyi taahhüt ettiği semen mukabilinde bir eser imal etmeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir (BK. m. 355).

Satım sözleşmesi ise BK. m. 182’de tarif edilmiştir. Buna göre satım sözleşmesi, satıcının, alıcının ödemeyi taahhüt ettiği ücret mukabilinde kararlaştırılan malın mülkiyetini alıcıya devretmeyi taahhüt ettiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Somut olayda davalı, belli bir arsa üzerinde imal edeceği bağımsız bölümün mülkiyetini kararlaştırılan ücret mukabilinde davacıya devretmeyi taahhüt etmiştir. Bu yönüyle sözleşme hem eser hem de satıma benzemektedir. Bir eser imal edilecek olması bakımından bu sözleşme eser olarak değerlendirilebilir. Bir malın mülkiyetini devir taahhüdü içermesi bakımından ise satıma benzemektedir.

Bir sözleşmenin eser mi satım olduğu konusunda tereddüt edilirse müracaat edilecek belli kıstaslar vardır. Bunlardan bir tanesi malzemenin kimin tarafından verildiğidir. Eğer malzeme iş sahibi tarafından verilmişse eser, diğer tarafça temin edilmişse satımdan söz edilir. Bu olayda malzeme satıcı tarafından temin edilmiştir. Bu kıstasa göre bir satımın varlığını kabul etmek gerekir.

Bir diğer kıstas ise yapılan imalatın müşterinin istekleri doğrultusunda ona özel bir imalat olup olmadığıdır. Eğer müşteriye özel, sadece onun tarafından kullanılabilecek bir şey imal edilmişse eser aksi halde satımdan söz etmek gerekir. Bu olayda da davacıya özel bir imalat yapılmamış, davalı tarafından tip projeler yapılarak satışa arz edilmiştir.

Sözleşmenin niteliğini belirleyebilmek için müracaat edilen bir başka kıstas, imalatın müşterinin siparişi üzerine yapılıp yapılmadığıdır. Eğer sipariş üzerine üretim yapılmışsa eser sözleşmesinin, aksi halde satımın varlığından söz etmek gerekir. Somut olayda sipariş üzerine bir üretim yapılmamıştır.

Doktrinde, eğer emek unsuru ağır basıyorsa eser, malzeme unsuru ağır basıyorsa satım sözleşmesinin varlığına hükmedilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bina yapımında işçilik önemli bir unsurdur. Ancak malzemenin değeri çoğu zaman işçilikten yüksek olmaktadır. Dolayısıyla bu kıstasa göre de ortada bir satımın olduğunu kabul etmek gerekir.

Henüz imal edilmemiş bir şeyin imal edilerek devrinin kararlaştırılmış olması bakımından bu sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu düşünülebilir. Ancak, satım sözleşmesine sadece mevcut eşya ve haklar değil, sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olmayıp ileride gerçekleşecek eşya ve haklar da konu teşkil edebilir. Örneğin, ileride elde edilecek bir ürün, müstakbel alacağın devri, inşa edilmemiş bir binada kat mülkiyeti satışı böyledir. Olayda da durum bu şekildedir. Davacı katalog ve maketinden beğendiği inşa edilmemiş daireyi satın almıştır. Bu nedenle taraflar arasında bir satım sözleşmesinin kurulduğunu kabul etmek gerekir.

Sonuç olarak hangi kıstas kabul edilirse edilsin, bu sözleşme bir eser sözleşmesi olarak nitelendirilemez. Taraflar arasında bir satım sözleşmesinin kurulmak istendiğini kabul etmek gerekir. Bir sözleşme kanunda düzenlenmiş sözleşmelerden birine giriyorsa artık o sözleşmenin isimsiz sözleşme olarak nitelendirilmesi de mümkün değildir.

2. Davacının iddiasına göre banka, konut niteliğini haiz olmayan projeye kredi vermiştir, bu yüzden kredi sözleşmesi geçerli değildir.

Konut kredisinin sadece tamamlanmış konutlara değil, tamamlanmamış, inşa halinde veya proje halindeki konutlara da verilebileceği kabul edilmektedir. Davacı vekilinin bu yöndeki iddiasını destekleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Dosyadan anlaşıldığı üzere proje halindeki konutlara kredi vermek, Visionbank’ın iç mevzuatına da uygundur. Kredide bu anlamda bir usulsüzlük bulunmadığı için davacı vekilinin iddiası yerinde değildir.

3. Davacı vekili, kredi sözleşmesi yapılırken müvekkiline bilgi formu verilmediğini, bilgi formu verilmesinin zorunluluk olduğunu, bankanın bu zorunluluğu yerine getirmediği için kredi sözleşmesinin geçersiz olduğunu ileri sürmektedir.

Bilgi formu verilmesi zorunluluğu 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’la getirilmiştir. Bu Kanun’un 24. maddesi ile 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 10/B maddesi değiştirilmiştir. Değişiklik 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi gazetede yayınlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir. Bu durumda söz konusu değişiklik ancak 06.03.2007 tarihinden sonra yapılan sözleşmelerde uygulanabilir. Değişiklik şu şekildedir:

“MADDE 24 – 4077 sayılı Kanuna 10/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/B maddesi eklenmiştir.

            "Konut Finansmanı Sözleşmeleri

            MADDE 10/B – Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.

            Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun standartları ilgili birliklerin görüşü alınmak suretiyle Bakanlık tarafından belirlenir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersizdir.”

Kanunda açıkça, “Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersizdir.” denilmektedir. Eğer davacının iddia etiği gibi Sözleşme Öncesi Bilgi formu tüketiciye hiç verilmemişse, böyle bir sözleşme evleviyetle geçersiz olur.  Ancak tekrar ifade edelim ki, bu kanun hükmüne dayanılarak geçersizliğin ileri sürülebilmesi için kredi sözleşmesinin 06.03.2007 tarihinde ya da bu tarihten sonra imzalanmış olması gerekir (5582 sayılı Kanun’un 36. maddesine göre bu Kanun, yayımı tarihinde yürürlüğe girer).

Somut olayda taraflar arasındaki kredi sözleşmesine bu kanun hükmü uygulanabilecektir. Buna göre davalı banka ile yapılan kredi sözleşmesi bilgi formu verilmemesi nedeniyle geçersizdir.

4. Davacı, davalıların ifasının ayıplı ifa olduğunu iddia etmiştir.

Ayıplı bir maldan söz edebilmek için satılan malın alıcıya teslim edilmesi gerekmektedir. Çünkü satıcının ayıba karşı tekeffül borcu, teslim borcundan doğan bir yan borçtur. Bu nedenle teslim gerçekleşmeden ayıptan söz edilemez.

Banka tarafından verilen kredinin ayıbından da söz edilemez. Çünkü ayıp hükümlerine gidebilmek için satıcı veya sağlayıcının ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun olduğu yönünde kanunî bir düzenlemeye ihtiyaç bulunmaktadır. Örneğin satımda satıcı, kirada kiralayan, eser sözleşmesinde ise müteahhit için böyle bir sorumluluk kanunda açıkça öngörülmüş iken kredi sözleşmeleri için bu tür bir düzenleme yer almamaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde kredi vereni sağlayıcı olarak kabul ettiğimiz zaman dahi ayıplı bir kredinin varlığından söz edemeyiz. Çünkü aynı Kanun’un 4. maddesine göre ayıptan söz edebilmek için tüketicinin kendisine sunulan mal veya hizmetten beklediği faydayı azaltan veya ortadan kaldıran maddî hukukî yahut ekonomik bir eksikliğin bulunması gerekir. Somut olayda tüketicinin verilen krediden beklediği faydayı tam olarak sağlayamadığını söylemek mümkün değildir. Kredi sözleşmesi yapılırken bilgi formu verilmemiş olması şekle aykırılıktan dolayı geçersizlik sebebi olsa bile, böyle bir eksiklik ayıplı ifa olarak nitelendirilemez.

5. Davacı vekilinin bir diğer iddiası ise, projenin zamanında bitirilmesinin tabiat kurallarına aykırı olduğu yönündedir.

Teslim süresi dolmadan satıcının temerrüdünden söz etmek mümkün değildir.

Bu durumda alıcının dönme hakkının olabilmesi için temerrütten sonra alıcının BK. m. 106’ya uygun olarak dönme hakkını kullanması gerekmektedir. (Davacı vekili her ne kadar fesihten söz etse de bunun dönme olarak anlaşılması gerekir). Teslim tarihinde sözleşmeye konu olan konutun teslime hazır hale getirilip getirilemeyeceği konusunda teknik bilirkişilerin verecekleri bilgiye göre hareket edilmesi gerekir.

6. Davacı vekili, borcun zamanında ifa edilemeyeceğinden ve kredi sözleşmesinin usulüne uygun olarak verilmediğinden söz ederek, yapılan sözleşmenin iptalini talep etmektedir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, iptal hakkı, hata, hile, ikrah gibi irade sakatlığı hallerinde, iradesi sakatlanan tarafa tanınmış olan bir haktır ve varması gerekli tek taraflı bir irade beyanıyla kullanılabilir. Bunun için dava açmaya gerek yoktur. Somut olayda sözleşmenin iptalini gerektiren bir durum bulunmamaktadır. Davacı vekili de herhangi bir irade sakatlığı haline dayanmamıştır. Bu olayda ani edimli bir borç ilişkisi vardır. Bu tür borç ilişkilerinde edimin ifa edilmemesi halinde, şartları oluşmuşsa alacaklı dönme hakkını kullanabilir. Yani burada uygulanacak müeyyide iptal değil dönmedir.  Bu bakımdan davacı vekilinin iptal talebi yerinde değildir.

7. Davalı vekilleri bu davada husumet itirazında bulunmuşlar ve her bir davalı vekili kendi müvekkili aleyhine dava açılamayacağını iddia etmiştir. Davalı Visionbank vekili, müvekkil bankanın taraflar arasında yapılan satış sözleşmesinin dışında olduğunu, bu nedenle müvekkili aleyhine husumet yöneltilemeyeceğini iddia ederken diğer davalı Kuru İnşaat vekili, kredi sözleşmesi ile müvekkilinin bir ilgisinin bulunmadığı, kredide bir usulsüzlük var ise bunun kendi müvekkilini ilgilendirmeyeceğini iddia etmektedir.

Somut olayda davacı ile davalı banka arasında kredi, yine davacı ile diğer davalı Kuru İnşaat arasında satım sözleşmesi kurulmuştur. Kuru İnşaat ile Banka arasında ise projedeki konutlar için, bu konutları satın almak isteyen tüketicilere kredi kullandırılması konusunda bir sözleşme imzalanmıştır. Şu halde burada üçlü bir ilişki söz konusudur. Kuru İnşaat, Banka ile davacı arasındaki sözleşmede taraf olmadığını iddia edemez. Aynı şekilde Banka, kullanılan kredinin davacıya verildiğini, davacı ile Kuru İnşaat arasındaki ilişkide kendisinin taraf olmadığı iddiasında bulunamaz. Dosyadan ve tarafımıza tevdi edilen davacıları farklı ve fakat davalıları ve konuları farklı olan diğer dosyalardan da anlaşıldığına göre, davalı Kuru İnşaat ile Banka arasında, alıcılara kredi kullandırılması konusunda bir sözleşme yapılmış, tüm alıcılar aynı bankadan, aynı şartlar altında kredi almışlar ve yine Banka – Kuru İnşaat ve alıcılar arasında yapılan anlaşmalar gereğince alıcılar bu kredilerin Kuru İnşaat hesabına aktarılması hususunda talimat vermişlerdir. Yani bu krediler aslında alıcıların eline hiç geçmemiş, doğrudan Kuru İnşaatnın hesabına aktarılmıştır. Bu sonuç, taraflar arasındaki üç köşeli ilişkiden doğmaktadır.

8. Davacı vekili tarafından iddia edilmemekle birlikte, hâkim tarafından resen dikkate alınması gereken bir husus daha vardır ki, o da Kuru İnşaat ile davacı arasında yapılan satım sözleşmesi ile davacı ile Banka arasında yapılan kredi sözleşmesinin bileşik sözleşme özelliği taşıması ve satım sözleşmesinin şekil eksikliği yüzünden geçersiz olmasıdır. Yargıtay ve doktrindeki hâkim görüşe göre şekil eksikliği halinde yapılan sözleşme butlan ile maluldür. Butlan ise, taraflarca ileri sürülmese dahi hâkim tarafından resen dikkate alınması gereken bir husustur.

Somut olayda, davacının davalı banka ile yapmış olduğu konut kredisi sözleşmesi ile davalı satıcı ve davacı arasında yapılan taşınmaz satım sözleşmesi birbirine bağlı yani bileşik sözleşmelerdir.

Bileşik sözleşmelerde mahiyetleri bakımından birbirinden bağımsız ve farklı tipte birden fazla akit, mahiyetine bir halel gelmeksizin tarafların iradesiyle birbirine o şekilde bağlanmıştır ki bunların her birinin varlığı ve geçerliliği diğerinin varlık ve geçerliliğine bağlıdır. Bu çeşit akitler birbirlerine karşılıklı borç yükleyen akitlerde edim ve karşı edimin bağlı olduğu gibi bağlıdırlar. Biri geçerli olmazsa veya ortadan kalkarsa diğeri de geçerli olmaz veya ortadan kalkar. Böylece söz konusu akitlerden birinin varlık ve geçerliliği diğerinin varlık ve geçerliliğinin zımnî şartını veya şart mertebesine yükselmese dahi akdî temelini teşkil eder. Birden fazla sözleşmenin bileşik sözleşme teşkil edip etmediğinin tâyininde, onların aynı belgede toplanıp toplanmamalarından ziyade, tarafların iradesine ve bu akitlerin iktisadî bakımdan bir bütün teşkil edip etmediklerine bakılır.

Somut olayda kredi sözleşmesi ile satım sözleşmesi iktisadî bakımdan sıkı bir biçimde birbirine bağlanmıştır. Kredi sözleşmesinin sebebi, Kuru İnşaat ile davacı arasında imzalanan satım sözleşmesidir. Davacı, Kuru İnşaatdan belirlenen taşınmazı satın alabilmek için bu kredi sözleşmesini yapmıştır. O halde ortada bir bileşik sözleşmenin varlığından söz edilebilir.

4077 Sayılı Kanunun 10. maddesi de aynı düşüncenin ürünüdür. Bahsettiğimiz temel gerekçeden ötürü bu maddede kredi veren ile satıcı müteselsilen sorumlu tutulmuştur. Bu maddenin düzenleme alanına giren bileşik sözleşmelerde, belirli bir malı almak için tüketici kredisi verilmekte, kredi kullanan ise bu krediyi verilen talimatlar doğrultusunda kullanmaya zorlanmaktadır. Kullandırılan kredi, kredi kullananın eline dahi geçmeden doğrudan satıcıya verilmektedir.

Somut olayda davalılar arasında yapılan 28.02.2007 tarihli Proje Sözleşmesine göre davaya konu olan taşınmazın bulunduğu projeden gayrimenkul almak isteyenlere kredi kullandırılması ve kullandırılan kredinin hesaplara hangi şekilde geçeceği gösterilmiştir. Dosya kapsamında yapılan inceleme sonucu kullandırılan kredilerin davacı yedine geçmeden doğrudan sözleşme gereği davacı tarafından verilen virman talimatı ile davalı Kuru İnşaat hesaplarına geçtiği görülmüştür. 

Davacı ile davalı Kuru İnşaat arasında adi şekilde gayrimenkul alım satımına dair ön protokol imzalandığı görülmüştür. Tapu kayıtlarında yapılan inceleme sonucu tapunun hali hazırda hâlâ davalı Kuru İnşaat üzerine kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.

Her ne kadar sözleşme alım satıma dair ön protokol olarak adlandırılsa da, tarafların bir satım sözleşmesi yapmak istedikleri açıktır. Ancak satım sözleşmesi tapu kütüğünde resmî şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir. Oysa taraflar arasında yapılan ön protokol bu şekle uygun değildir. Belki bu sözleşme gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak yorumlanabilir. Ancak, B.K. m.213’e göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi dahi resmî şekilde yapılmalıdır. Dosya kapsamında yapılan inceleme sonucu, davacı ile davalı Kuru İnşaat arasında kurulan satım vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı tespit edilmiştir. Bu durumda resmî şekle uyulmadığı için taraflar arasında yapılan satış ya da satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir. Gerçi bu aşamada şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı düşeceği ileri sürülebilir. Ancak bunun için işin önemli bir kısmının tamamlanmış olması gerekir.

Satım sözleşmesi ile kredi sözleşmesi sıkı bir biçimde birbirine bağlı olduğu yani bileşik sözleşme teşkil ettiği için, yukarıda açıkladığımız sebeplerden dolayı satım sözleşmesinin geçersizliği kredi sözleşmesinin de geçersizliği sonucunu doğurur. Bu husus hâkimin resen dikkate alacağı bir husustur.

Bu durumda, ifa edilmeyen edimlerin artık ifası talep edilemez. İfa edilmiş edimlerin ise sözleşmenin bâtıl olması nedeniyle sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak iadesi gerekir. Sebepsiz zenginleşmenin en önemli hallerinden biri de kazandırıcı işlemin hukukî sebebinin geçerli olmayışıdır. Burada borçlunun malvarlığındaki artış geçerli bir sebebe dayanmamaktadır. Böyle bir durumda tarafların aldıklarını iade yükümlülükleri doğar.

Yukarıda yapılan izahatlar gereğince davalı Kuru İnşaat ile davalı bankanın bu edimin iadesinde müteselsilen sorumludurlar. Zira kullandırılan krediler, davalı bankaca doğrudan doğruya davalı Kuru İnşaat hesabına yatırılmaktadır.