OLAY II
T.C
YARGITAY
Hukuk
Genel Kurulu
Esas:
2013 / 1-1117
Karar:
2014 / 745
Karar
Tarihi: 01.10.2014
ÖZET:
Somut olayda davalı savunmasında, belirlenecek rayiç bedel ile zorunlu ve
yararlı giderlerin ödetilmesini istemiş olmakla, çoğun içerisinde az da
vardır kuralı gereğince ödediği bedelin iadesini de denkleştirici adalet
ilkesi uyarınca talep ettiği kabul edilerek, sözleşme tarihinde ödenen satış
bedelinin yukarıdaki ölçütler gözetilerek dava tarihi itibariyle ulaşacağı alım
gücü belirlenerek; güncellenmiş bu bedel üzerinden hapis (alıkoyma) hakkı
tanınarak el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekir. (4721 S. K. m. 2,
683, 706, 993, 994, 995) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (6098 S. K. m.
237) (YHGK 07.02.2001 T. 2000/13-1729 E. 2001/32 K.) (YHGK 11.06.2003 T.
2003/13-414 E. 2003/410 K.)
Dava:
Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi davasından dolayı yapılan yargılama
sonunda; Hatay Asliye 1.Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen
13.03.2012 gün ve 2010/200 E., 2012/114 K. sayılı kararın incelenmesi davacı
vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 19.09.2012
gün ve 2012/5632-9656 sayılı ilamı ile;
(...
Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Mahkemece,
davalı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle davanın kabulüne karar
verilmiştir.
Dosya
içeriği ve toplanan delillerden, kayden davacıya ait 930 parsel sayılı
taşınmazın davalı tarafından kullanıldığı ve bu kullanımın harici satın alma
olgusundan kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Hemen
belirtilmelidir ki, tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklinin Türk Medeni
Kanunu'nun 706., Borçlar Kanunu'nun 213. ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26.
maddeleri hükümleri uyarınca resmi şekle bağlı olduğu, harici satışların
mülkiyetin nakli yönünden geçersiz bulunduğu tartışmasızdır. Ne var ki,
geçersiz sözleşmeye göre kayıt malikine bir bedel ödenmiş ise, ödeyen yararına
hapis hakkı tanınması olanağı doğacağı 10.7.1940 tarih 2/77 sayılı İçtihadı
Birleştirme Kararında vurgulanmış, taşınmazı haricen temlik eden kişinin aldığı
satış bedelini karşı tarafa ödemedikçe haricen satın alan kişinin taşınmazı terk
etmesini isteyemiyeceği belirtilmiştir.
Açıklanan
ilkeler karşısında, davalı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın
önlenmesine karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davacının
öteki temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.
Ancak,
üzerinden hapis hakkı tanınacak tutarın haricen satın alma bedeli olması
gerektiği gözetilmeden, taşınmazın keşif tarihindeki değeri üzerinden hapis
hakkı tanınması doğru değildir.
Davacının
temyiz itirazı değinilen nedenden ötürü yerindedir...),
Gerekçesi
ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda;
mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk
Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği
anlatıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar:
Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.
Davacı,
kayden maliki olduğu 930 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından 10 yılı
aşkın zamandır haksız olarak işgal edildiğini ileri sürerek, el atmanın
önlenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı
yan, dava konusu taşınmazı 1987 yılında 900 TL bedelle haricen satın aldığını,
taşınmazın zilyetliğini de teslim aldığını bildirerek, öncelikle davanın
reddini; aksi halde taşınmazın rayiç bedeli, zorunlu ve yararlı değerler
toplamı üzerinden hapis hakkı tanınmasını istemiştir.
Mahkemece,
taraflar arasında harici satışın varlığı kabul edilerek, taşınmazın keşfen
saptanan dava tarihindeki değeri üzerinden davalı lehine hapis hakkı tanınmak
suretiyle el atmanın önlenmesi isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Davacı
vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıya metni aynen alınan
ilamla bozulmuştur.
Yerel
Mahkeme, taşınmaz satışının resmi şekilde tapu dairesinde yapılması gerektiği,
harici satışın geçersiz olduğu, ancak haricen taşınmazı temlik eden kişinin
aldığı satış bedelini karşı tarafa ödemedikçe haricen satın alan kişiden
taşınmazı terk etmesini isteyemeyeceği, ne var ki dava konusu taşınmazın
tasarruf tarihinde 900 TL olan satış bedelinin günün koşullarında, ekonomik
değerinin, infaz ve tedavül kabiliyetinin olmadığı, geçersiz sözleşmelerde
herkesin verdiğini geri alacağı, davalının tasarruf tarihi itibariyle verdiği
900 TL'nin o tarihte taşınmazın rayiç değeri olması nedeniyle, alması gereken
miktarın da taşınmazın teslim tarihindeki rayiç değeri olması gerektiği
gerekçesi ile önceki kararda direnmiştir.
Direnme
kararını temyize davacı vekili getirmiştir.
Dosya
içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 930 parsel sayılı taşınmazın davacı
adına kayıtlı olduğu, davacı tarafından davalıya haricen satıldığı konusunda
yerel mahkeme ve Özel Daire arasında uyuşmazlık bulunmadığından, davalı lehine
hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmesinde kural
olarak bir isabetsizlik yoktur.
Hukuk
Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık ise; çaplı taşınmazda harici satın alma
olgusu nedeniyle davalı lehine tanınacak hapis hakkı tutarının hangi değer esas
alınarak belirlenmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
4721
sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213.maddesi, (
yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m 237) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun
26.maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin
geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Taşınmazların
harici satışı mülkiyetin nakli sonucunu doğurmayıp, geçersizdir. Bu nedenle
geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz.
Ancak
ortada geçersiz bir sözleşme olsa bile taraflar birbirlerine verdiklerini geri
alacaklardır. Taşınmaz maliki mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın
önlenmesini istediğinde satım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için
taşınmazını geri alabilecektir. Ne var ki, 10.07.1940 tarih, 2/77 sayılı
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da belirtildiği üzere haricen yapılan
(tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış
bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı
tarafı zorlayamaz. (6098 s.TBK m 97, mülga 818 s. BK m. 81). 10.04.1940 tarih,
2/77 sayılı YİBK uyarınca taşınmazı haricen satan, satıştan kaynaklanan aldığı
parayı iade etmedikçe verdiğini geri isteyemeyeceği, harici satış senedinde
gösterilen satış bedeli ile varsa zorunlu ve yararlı giderler üzerinden hapis
hakkı tanınarak el atmanın önlenmesine karar verileceği kural olarak kabul
edilmektedir.
Tapulu
taşınmazın satışı, sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olsa da
taşınmaz maliki satış parası adı altında bir bedel alıp kullanmış, karşılığında
alıcı da iade anına kadar taşınmazdan yararlanmıştır. Ancak karşılıklı olarak
verilenlerin iade edileceği gün, taşınmaz maliki taşınmazını değer kaybı
olmaksızın geri alabilse de, bedel ödeyen aradan geçen uzun süre gözetildiğinde
ödediği bedeli aynı alım gücünde alamayacaktır.
O
halde üzerinde durulması gereken husus, hapis hakkı tanınırken iadesi gereken
satış bedelinin miktarının ne şekilde hesaplanacağıdır.
Bilindiği
üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 993 ve 994.maddeleri geri vermekle
yükümlü iyiniyetli zilyedin hak ve borçlarını düzenlemiştir. Geçersiz sözleşme
nedeniyle taşınmazı geri vermekle yükümlü olan iyiniyetli zilyedin, taşınmazı
geri vermekten kaçınma ya da hapis (alıkoyma) hakkı TMK'nun 994/1. maddesi ile
tanınmış bir haktır. İyiniyetli zilyet, el atmanın önlenmesi (geri verme)
davası sırasında def'i (savunma) yoluyla zorunlu ve yararlı giderler ile harici
satış bedelinin ödenmesini ileri sürebileceği gibi, taşınmazın geri
verilmesinden sonra da, taşınmazı geri verirken açıkça veya örtülü olarak
vazgeçmemiş (feragat etmemiş) olduğu hallerde, faydalı ve zorunlu giderler ile
satış bedelini sonradan ve ayrı bir dava ile de istemesine engel
bulunmamaktadır.
Bunun
yanı sıra geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle yanlar verdiklerini
sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) veya mülkiyet (İstihkak MK 618. md (TMK
683.md)) davasıyla geri isteyebilirler. TMK 994. maddesi sebepsiz zenginleşmeyi
önleyen özel bir düzenleme olup, her iki davada da TMK 994-995 maddelerinin
uygulanması gerekir.
Hukuken
geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına
göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle TMK 2/2 maddesinde
düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı, sonrada sebepsiz zenginleşme
(haksız iktisap) ilke ve esasları dikkate alınmalıdır.
Uyuşmazlığın
çözümünde dikkate alınması gereken sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) ilke
ve esaslarına da kısaca değinmekte yarar bulunmaktadır:
Sebepsiz
zenginleşmenin (haksız iktisabın) temeli hakkaniyet esasına dayanmakta olup,
sebepsiz zenginleşmenin asıl unsurunu da denkleştirici adalet ilkesi
oluşturmaktadır.
Geçerli
bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına
kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır.
Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal
varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu
kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme
yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
TMK'nun
2/2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı, hakime
özel ve istisnai hallerde (adalete uygun) hüküm verme olanağı sağlamaktadır.
Yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun
gereksinimlerini karşılamakla yükümlüdür.
Ülkemizde
yaşanan enflasyon ortamı nedeniyle, paranın değeri (alım gücü) aradan geçen
uzun zamana bağlı olarak düşmektedir. Doğal olarak belli bir miktar paranın
verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın iade günündeki alım gücü
arasında fark edilir ölçüde azalma olmaktadır.
Geçersiz
sözleşme gereğince, akdin düzenlendiği tarih itibariyle verilen paranın aynen
iadesine karar verilmesi ise, enflasyonist etkilerin yoğun olarak yaşandığı
ülkemizin ekonomik ortamında büyük adaletsizlikler doğurur. Bu da toplamsal
barış ve huzuru engeller.
Öyle
ise, hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye
edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde
satış bedeli olarak verilen paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği dava
tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz
kurlarındaki artışlar, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi
çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile ulaşacağı alım
gücü, paranın reel değeri tespit edilerek bu bedel, hapis hakkı (alıkoyma)
bedelinin tayininde hükme esas alınmalıdır.
Bu
ilkeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07.02.2001 gün, 2000/13-1729 esas,
2001/32 karar sayılı ve 11.06.2003 gün, 2003/13-414 esas, 2003/410 karar sayılı
ilamlarında da benimsenmiştir.
Hukuk
Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyeler tarafından bozma ilamında
değinildiği üzere, hapis hakkı tanınacak tutarın, haricen satın alma bedeli
olması gerektiği görüşü ileri sürülmüşse de, yukarda açıklanan nedenlerle Kurul
çoğunluğu tarafından bu görüş benimsenmemiştir.
Öte
yandan, taraflar arasında başlangıçtan beri geçerli bir sözleşme bulunmadığına
göre, iade anında hapis hakkı tutarının tayininde taşınmazın rayiç değerinin
ödenmesi de düşünülemez.
Somut
olayda davalı savunmasında, belirlenecek rayiç bedel ile zorunlu ve yararlı
giderlerin ödetilmesini istemiş olmakla, çoğun içerisinde az da vardır kuralı
gereğince ödediği bedelin iadesini de denkleştirici adalet ilkesi uyarınca
talep ettiği kabul edilerek, sözleşme tarihinde ödenen satış bedelinin
yukarıdaki ölçütler gözetilerek dava tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücü
belirlenerek; güncellenmiş bu bedel üzerinden hapis (alıkoyma) hakkı tanınarak
el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekir.
Açıklanan
bu değişik gerekçe ile usul ve yasaya aykırı olan direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç:
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarda
açıklanan değişik gerekçelerle 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla
uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi
gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri
verilmesine, 01.10.2014 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI
OY:
Davacı,
dava dilekçesinde özetle; Hatay, Merkez Sofular köyü 930 parsel sayılı
taşınmazın kendisine ait olduğunu, bir süre önce davalıdan borç para aldığını,
bu kişiye sözlü ipotek ettiğini, alınan borç paranın ödendiğini, ne var ki,
davalının 10 yılı aşkın süreden beri çaplı taşınmazı işgale devam ettiğini,
mahsulleri aldığını ileri sürerek davalının haksız elatmasının önlenmesine
karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı
taraf dava konusu taşınmazı 1987 yılında F. T. isimli kişiden haricen satın
aldığını, bedelini ödediğini, taşınmazın kendisine teslim edildiğini, aslında
satıcı kayıt maliki F.'nın davalı İ.'ın erkek kardeşi H.'ın eşi olduğunu, taşınmazı
imar ve ihya ettiğini bu yere zeytin, incir ve badem ağaçları dikerek
yetiştirdiğini, taşınmazın rayiç değeri ile oluşturulan yararlı değerler
üzerinden hapis hakkı tanınmasını ve davanın reddine karar verilmesini
savunmuştur.
Yerel
mahkemece tapulu taşınmazın haricen satışının geçerli olmadığından çap kaydına
dayalı elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, davalının 930 parsel sayılı
taşınmaza haksız elatmasının önlenmesine, taşınmazın dava tarihindeki değeri
olan 33765 TL. nin davacı tarafından davalıya ödeninceye kadar taşınmaz
üzerinde davalı yararına hapis hakkı tanınmasına karar verilmiştir.
Hüküm,
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 19.09.2012 gün ve 5632-9656 esas ve karar sayılı
kararı ile netice olarak 10.7.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İnançları
Birleştirme kararı uyarınca harici satış bedeli üzerinden hapis hakkı tanınmak
gerekirken, taşınmazın keşif tarihinde belirlenen değeri üzerinden hapis hakkı
tanınmasının doğru olmadığı gerekçeleriyle mahalli mahkeme kararı oyçokluğuyla
bozulmuştur. Karşı oy yazısı kapsamı ise netice olarak rayiç bedel ve zorunlu
yararlı masraflar dikkate alınarak çoğun içinde az da var kuralından hareketle
denkleştirici adalete göre bedelin iadesi gerektiğini bahsetmişlerdir.
Mahalli
mahkemece 21.3.2013 günü önceki kararda direnilmesine kararı verilmiştir. Hüküm
davacı vekili tarafından dilekçesinde yazılı sebeplerle bozma istekli olarak
temyiz edilmiştir.
Hemen
belirtmek gerekir ki, gerek yerel mahkemenin ilk kararında ve gerekçe Yargıtay
1. Hukuk Dairesinin bozma ilamı kapsamında belirtildiği üzere 4721 sayılı
TMK.nun 706, 818 sayılı BK.nun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükmü uyarınca
tapulu taşınmazların haricen satışı geçerli değildir.
Dava
konusu 930 parsel sayılı taşınmaz çaplı olarak 6.7.1979 tarihinde F. M. adına
tescil edilmiştir. Davalının haricen satın aldığını iddia ettiği tarih
1987'dir. Öyleyse yasanın aradığı istisnalar dışında çaplı taşınmazın haricen
satışı olanaklı değildir. Bunu satıcının da, alıcının da bilmesi gerekir.
Bundan ayrı, 1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme kararı
uyarınca bu tür haricen yapılan temliklerde taşınmazı elinde bulunduran kişi o
taşınmazdan niteliğine göre yararlanmaktadır. Bir başka anlatımla kayıt
malikine ecrimisil ya da kira bedeli ödememektedir. Taşınmazın tapudaki
niteliği ise zeytinliktir. Nitekim, davalı tarafta bu yere zeytin, incir, badem
gibi ağaç diktiğini savunmuştur. Hiç kuşkusuz zeytinlik niteliğindeki
taşınmazdan zeytin mahsulünü toplayarak yararlandığının kabulü gerekir.
Emsal
karar olarak sunulan Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.9.2010 tarih 2010/14-386
esas 427 karar sayılı kararında
9.4.1991 günlü satış vaadi sözleşmesine konu
olan taşınmazın 1998/164 esasta kayıtlı itiraz davasına konu olduğu ve satış
vaad olunan kısmın yargılama sonucunda Hazineye ait olduğu anlaşıldığından
satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığı ve zamanaşımı süresinin dolduğu
anlaşılmakla mahkemece davacının ödediği bedelin dava tarihindeki güncel
karşılığını isteyebileceği gerekçesiyle tazminata yönelik talebin kabulü ile
7353,38 YTL'nin yasal faiziyle alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş ise
de, Yargıtay 14. HD.nin 7.7.2009 gün 2009/5636-8526 esas ve karar sayılı
kararında yazılı olduğu üzere satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve davacının
ancak verdiğini geri isteyebileceğinden satış vaadi sözleşmesinde yazılı
bedelin dava tarihindeki güncel değerinin tazminine karar verilmesinin doğru
olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur. HGK.unca direnme üzerine davacının 9.4.1991
tarihinde ödediği 10500 YTL için mahkemece başlangıçtan itibaren geçersiz
satışlarda uygulanması gereken denkleştirici adalet ilkesine göre endeks, döviz
ve altın artış oranları esas alınarak hükmedilen 7353,38 TL.nin davacının
gerçek zararını karşılamadığından belirtilen ilkeler gözönünde bulundurularak
özel daire bozma kararına uyulması gerektiğinden bahisle direnme kararı
oyçokluğuyla bozulmuştur.
Görüldüğü
üzere söz konusu HGK.na konu olan işlem; satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği
tarihte satış vaadinde bulunan kişinin mülkiyetinde bulunan bir taşınmaz söz
konusu değildir. Eş anlatımla satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın
mülkiyeti kadastro mahkemesinde ihtilaflıdır. Dolayısıyla geçersiz bir sözleşme
söz konusudur. Bu nedenlerle HGK.nun bu kararı eldeki somut olaya uygun
düşmemektedir.
Yine
emsal olarak alınan HGK.nun 11.6.2003 gün 2003/13-414-410 esas ve karar sayılı
kararında ise; dava konusu 296 ada 23 parsel sayılı taşınmazın davacı
tarafından davalı Vakıflar Genel Müdürlüğünden 15.8.1969 tarihinde usulüne uygun
olarak satın alındığını, bu mülkiyet hakkının 27.10.2000 tarihine kadar
sürdürüldüğünü ancak öteki davalı Hazinenin açmış olduğu iptal ve tescil davası
sonucunda tapu kaydının iptal edildiğini bu nedenle taşınmazın rayiç değerine
hükmedilmesi istenilmiştir. Söz konusu HGK.na ait bu kararın eldeki dava ile
herhangi bir ilgisi yoktur. Emsal olarak da alınması olanaklı değildir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder