OLAY III ECRİMİSİL
T.C
YARGITAY
Hukuk
Genel Kurulu
Esas:
2013 / 3-752
Karar:
2014 / 334
Karar
Tarihi: 19.03.2014
ÖZET:
Somut olayda, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir
dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar
sağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan
kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız
olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye
özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma
kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin
usul ve yasaya aykırıdır.(4721 S. K. m. 995) (743 S. K. m. 908) (YİBK. 08.03.1950
T. 1949/22 E. 1950/4 K.)
Dava:
Taraflar arasındaki "Ecrimisil" davasından dolayı yapılan yargılama
sonunda; Eyüp 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen
22.2.2011 gün ve 2010/104 E.-2011/37 K sayılı kararın incelenmesi davacılar
vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 29.11.2011
gün ve 2011/10877 E.-2011/19020 K sayılı bozma ilamı ile;
(...
Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait taşınmazın, 1.12.2001 başlangıç
tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince,
taşınmazın zemin kat 1 numaralı asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4,
5, 6 ve 7 numaralı büro vasıflı bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu;
davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine dahil edilmeyen bodrum katı da
kiralamış olduğu alanlarla birleştirerek kullanmaya başladığını, bu kullanıma
rızalarının olmadığını davalı tarafa defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna
rağmen davalının kullanımını sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle,
fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil
alacağının dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte
davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı
vekili cevap dilekçesinde; haksız fiile dair zamanaşımı süresinin dolduğunu,
taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine
dayandığını ve davaya konu edilen bölümün kira kontratına konu olan dükkanın
mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece;
"Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı
taşınmazda davacıların 1/2'şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim
edilen 1.2.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle taşınmazın zemin kat 1
numaralı asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 numaralı büro
vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına
kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep
edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan
ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya
verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından
ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi
gerekmiştir. Gerekçesiyle" davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm
davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Davacılar,
malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi
kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia
ederek; haksız kullanım karşılığı, ecrimisil talep etmektedirler.
Bilindiği
gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere,
ecrimisil; (diğer bir deyişle işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli
zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 8.3.1950 tarih 22/4 Sayılı
İnançları Birleştirme Kararında "...fuzuli işgalin kiraya
benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği....bir zarar meydana
gelirse bunun tazmin ettirileceği, ... Medeni Kanunun (eski) 908. maddesi
anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu..."
vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat olarak
nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira
geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır.
Somut
olayda; davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkanı, (bina
projesinde bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek
(ekonomik fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık,
davacıların bu kullanım sebebiyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır.
Mahkemece, davalı tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin,
bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında
kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama
olanağı bulunan yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine
karar verilmiştir. Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı;
hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik
yarar sağlamasının bir karşılığı olmalıdır.
Bir
nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan
kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür.
Bundan
ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine
karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat
davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması
aranmaksızın - Bu "haksız karışma kazancı"nı geri vermesi gerekmektedir
(Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından
Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar.
Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf, Friedrıch...Ayrıca B.K.. B. Özen: haksız
Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249).
Davalı,
taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkum edilmelidir. O
kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle
(somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi
sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, davaya konu davalının elinde tuttuğu
taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel
getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm
kurulmalıdır.
Mahkemece,
yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın
reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir...),
Gerekçesiyle
bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda,
mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
H.G.K.'nca
incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve
dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar:
Dava, haksız işgal iddiasına dayalı ecrimisil istemine ilişkindir.
Davacılar
vekili; davalı kiracının kira sözleşmesi dışında kalan bölümü, kiralanan
alanlarla birleştirmek suretiyle kullandığını ileri sürerek ecrimisil isteğinde
bulunmuştur.
Davalı
vekili; davaya konu edilen bölümün, kira kontratına konu olan dükkanların
mütemmim cüz'ü niteliğinde olduğunu, ayrıca kira veya sair gelir elde
edilebilecek vasıfta olmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini
istemiştir.
Mahkemece;
davaya konu bölümün projede sığınak olarak gösterildiği, ortak kullanım
alanında kaldığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden
olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekilinin
temyizi üzerine, Özel Dairece yukarda açıklanan sebeplerle karar bozulmuştur.
Yerel
mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiş,
direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
H.G.K.
önüne gelen uyuşmazlık; yapı projesinde sığınak olarak gösterilen ve ortak
mülkiyet hükümlerine tabi olan yer için ecrimisil talep edilip edilemeyeceği,
buradan varılacak sonuca göre davalının kullanımından dolayı ecrimisil ödemesi
noktasında toplanmaktadır.
Tarafların
karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma
kararında açıklanan gerektirici nedenlere özellikle, projesinde ortak kullanım
alanı (sığınak) olarak gösterilen davaya konu bölümün, davalı tarafından bodrum
katla ilişkilendirilerek, ekonomik fayda sağlamak amacıyla birlikte
kullanıldığı; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir
dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar
sağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan
kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız
olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye
özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma
kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin
usul ve yasaya aykırıdır.
Yapılan
görüşmeler sırasında, bir kısım üyelerce, davaya konu bölümün projesinde
sığınak olduğu, kat mülkiyeti kanununa göre amacı dışında kullanılmayacağı,
niteliği itibariyle gelir getiren yer olarak değerlendirilemeyeceğinden davanın
reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu ileri sürülmüş ise
de, bu görüş Kurul çoğunluğunca yukarda belirtilen sebeplerle benimsenmemiştir.
O
halde, H.G.K. çoğunluğunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması
gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan direnme
kararı bozulmalıdır.
Sonuç:
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının H.G.K.
tarafından da benimsenen Özel Dairenin bozma kararında gösterilen nedenlerden
dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri
Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086
Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
istenmesi halinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, aynı kanunun 440/I.
maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık
olmak üzere, 19.03.2014 tarihinde yapılan görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI
OY:
Dava,
haksız işgal sebebiyle ecrimisil talebine ilişkindir.
Uyuşmazlık,
yapı projesinde sığınak olarak gösterilen ve ortak mülkiyet hükümlerine tabi
olan yerin ecrimisile tahammüllü olup olamayacağı, buradan varılacak sonuca
göre davalının kullanımından dolayı ecrimisil ödemesi gerekip gerekmeyeceği
noktasında toplanmaktadır.
Davacı
vekili dava dilekçesinde özetle; Abdi İpekçi Cad. No:57 Bayrampaşa/İstanbul
adresinde bulunan taşınmazlarını 1.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle
davalıya kiraladıklarını, kira sözleşmesi gereğince taşınmazda zemin kat 1
numaralı asma katlı dükkan ve 1. katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 numaralı büro
vasıflı bağımsız bölümlerin kiraya verilmesine rağmen davalı banka şubesinin
vekil edenlerine ait bodrum katı da kiralanan alanlarla birleştirmek suretiyle
kullanmaya başladığını, vekil edenlerinin 1.12.2001 tarihinden bu yana davaya
konu taşınmazdaki fuzuli işgaline son verilmesi için davalıya ihtaratta
bulunduklarını, tanık beyanlarıyla ispat edeceklerini bildirerek fazlaya dair
talepleri saklı kalmak kaydıyla toplam 20.000,00-TL ecrimisilin dönem
sonlarından itibaren hesaplanacak olan ticari avans faiziyle birlikte davalıdan
tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı
şirket vekili cevap dilekçesinde özetle: davacı tarafından ihtarnamede
215.015,71-TL, dava açılırken 20.000,00-TL ecrimisil talep edildiğinden
ihtarnamede belirtilen ecrimisil tutarı üzerinden harcın ikmal edilmesi
gerektiğini, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 1.12.2001 tarihli sözleşmeyle
başladığını, davaya konu edilen bölümün, kira kontratına konu olan dükkanın
mütemmim cüz'ü niteliğinde, banka şubesi girişi dışında ayrı bir girişi dahi
olmayan ve tapu kaydında da bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmayan bir bölüm
olduğundan ayrıca kira veya sair gelir elde edilebilecek vasıfta olmadığını
bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece
yapılan yargılama sonucunda; Eyüp 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 22.2.2011
tarih, 2010/104 Esas, 2011/37 Karar sayılı kararı ile; davanın reddine karar
verilmiştir.
Davacı
vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. H.D. 29.11.2011 gün ve 10877/19020 E/K
sayılı kararı ile "Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait
taşınmazın, 1.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya
kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince, taşınmazın zemin kat 1 numaralı asma
katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 numaralı büro vasıflı
bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu; davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine
dahil edilmeyen bodrum katı da kiralamış olduğu alanlarla birleştirerek
kullanmaya başladığını, bu kullanıma rızalarının olmadığını davalı tarafa
defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna rağmen davalının kullanımını
sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle, fazlaya dair hakları saklı
kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil alacağının dönem sonlarından
itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar
verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız
fiile dair zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraflar arasındaki kira
sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine dayandığını ve davaya konu edilen
bölümün kira kontratına konu olan dükkanın mütemmim cüzü niteliğinde
bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir. Mahkemece; "Dava konusu
taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların
1/2'şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 1.2.2001
başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle taşınmazın zemin kat 1 numaralı asma katlı
dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 numaralı büro vasıflı bağımsız
bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği,
mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün
bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında
kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama
olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi
mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir.
Gerekçesiyle" davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili
tarafından süresinde temyiz edilmiştir. Davacılar, malik oldukları binanın
bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını,
karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia ederek; haksız kullanım karşılığı,
ecrimisil talep etmektedirler. Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse
yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil; (diğer bir deyişle
işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir
tazminat olup, 8.3.1950 tarih 22/4 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında
"...fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması
gerektiği....bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği, ... Medeni
Kanunun (eski) 908. maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem
olduğu..." vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat
olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı
kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır. Somut olayda;
davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkanı, (bina projesinde
bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek (ekonomik
fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık, davacıların bu
kullanım sebebiyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davalı
tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin, bodrum kat olup
projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış
kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan
yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.
Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir
dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar
sağlamasının bir karşılığı olmalıdır. Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak
kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle
yükümlüdür. Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk
alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin
(davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki
gibi yoksullaşması aranmaksızın - Bu "haksız karışma kazancı"nı geri
vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle
İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61,
64/66 da anılan yazarlar. Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf,
Friedrıch...Ayrıca B.K.. B. Özen: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-,
İst.2003, sh.249).Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini
ödemeye mahkum edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın
ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye
örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, davaya konu
davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa
koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve
sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır. Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve
eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın reddine karar verilmesi doğru
görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar
gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz
itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K.nun 428.
maddesi gereğince bozulmasına…" gerekçesiyle temyiz olunan kararın
oyçokluğuyla bozulmasına karar verilmiştir.
Eyüp
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kapatılarak dosyanın İstanbul Adliyesine
gönderilmesi sonrasında İstanbul 18. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 5.11.2012
tarih, 2012/335 Esas, 2012/454 Karar sayılı kararı ile;
"Dava
mahiyeti itibariyle haksız işgal iddiasına dayalı ecrimisil talebinden
ibarettir. Mahkememizce taşınmaza dair tapu kayıtları ve tasdikli proje
getirtilmiş, tarafların beyan ve delilleri alınmış, mahallinde keşif ve
bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Davaya konu İstanbul ili, Bayrampaşa ilçesi,
Sağmalcılar Mahallesi, 6 ada, 3 parsel sayılı 194,59 m2 alanlı arsa vasıflı kat
irtifaklı taşınmazın zemin kat bağımsız bölüm no:1 asma katlı dükkan, 1.kat
bağımsız bölüm no:2 büro, 2.kat bağımsız bölüm no:3, 4, 5, 6 ve 7 büroda
kayıtlı taşınmazların 1/2'şer hissesinin davacılar A. ve C. T. adına kayıtlı
olduğu, şerhler hanesinde Eyüp 5. Noterliğinden tasdikli kira sözleşmesi ile
1.1.2001 tarihinden başlamak üzere 10 yıl müddetle Şekerbank T.A.Ş lehine kira
şerhi ve haciz şerhi bulunduğu görülmüştür. Taraflar arasında tanzim olunan
1.12.2001 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davaya konu taşınmazda
zemin kat l numaralı asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6, 7
numaralı büro vasıflı bağımsız bölümlerin 10 yıl müddetle davalı bankaya kiraya
verildiği, mahkememizden kira sözleşmesi harici olarak davalının kullanımında
olduğu iddia edilen bodrum kat alan için ecrimisil talep edildiği
anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan Beyoğlu 37. Noterliğinin 25.2.2010 tarih ve
04601 yevmiye numaralı ihtarnameyle davacılar tarafından davalı bankaya davaya
konu taşınmaza dair ecrimisil bedelinin ödenmesine dair ihtarname gönderildiği
görülmüştür. Mahkememizce mahallinde yapılan keşifte bilirkişi heyetince tanzim
edilen rapor ve krokiye göre, taşınmaz üzerinde bodrum kat, zemin kat, asma kat
ve 5 normal kattan oluşan betonarme karkas bina bulunduğu, ecrimisil talep
edilen kısmın bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım
alanında kaldığı, bu kısmın davalı tarafından arşiv oda, yemekhane ve mutfak
olarak kullanıldığı, ecrimisil talep edilen bölümün projede sığınak olarak
planlanan ortak kullanım alanında yer alması sebebiyle ecrimisile müteamili
olmadığı tespit edilmiştir. Dosya kapsamı, toplanan deliller, tapu kaydı,
onaylı proje, keşif ve bilirkişi raporu ve bozma kararı bir arada
değerlendirildiğinde; Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat
irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2'şer hisselerinin bulunduğu, taraflar
arasında tanzim edilen 1.2.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle taşınmazın
zemin kat 1 numaralı asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7
numaralı büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya
10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte
ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak
olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının
bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden
olmadığı, ayrı bağımsız bölüm niteliğinde olmadığı anlaşıldığından ecrimisil
talep edilmesi mümkün görülmemekle mahkememizce verilen 2010/104 esas,
22.2.2011 tarih ve 2011/37 Sayılı hükümde direnilmesine, bu sebeple davanın
reddine karar verilmesi gerekmiştir. " gerekçesi ile, direnme kararı
verilmiş, direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiş, Yüksek H.G.K.nun sayın
çoğunluğunun görüşleri doğrultusunda direnme kararı bozulmuştur.
Aşağıdaki
sebeplerle sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşlerine katılmıyoruz.
Taraflar
arasındaki uyuşmazlığın, davacı kiralayanlar tarafından, davalı kiracıya,
kiralanan taşınmazda sığınak olarak geçen yerin, davalı kiracı tarafından amacı
dışında kullanılması sebebiyle ecrimisil ödenip ödenmeyeceği noktasında
toplandığı anlaşılmaktadır. Taşınmazın, davacılar tarafından davalı bankaya
kiralandığı, projede sığınak olarak belirlenen yerin davalı tarafından
kullanıldığı konularında bir çekişme mevcut değildir. Esasen uyuşmazlık;
sığınakların amaç dışı kullanılmasının haksız kullanım sayılıp sayılmayacağı ve
bu kullanımdan dolayı ecrimisil istenip istenmeyeceği noktasında
toplanmaktadır.
Yerel
mahkemece; davacıların ecrimisil talepleri, projede sığınak olarak yer alan bu
alanın davalı kiracı tarafından kullanıldığı tespit edilmiş olmasına rağmen, bu
yerlerin kiraya verilme ve kira geliri getirme özelliğinin bulunmadığı
gerekçesiyle talep reddedilmiştir.
Yüksek
Özel Dairece; ecrimisilin hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği
bir tazminat türü olduğu, kullanımdan dolayı bir zarar doğduğu, davalı
kiracının ekonomik çıkar elde ettiği ve kullanılan yerin sığınak olmasının,
ecrimisilin verilmesi açısından önemli olmadığı gerekçeleriyle kararın
bozulmasına karar verilmiştir.
Davalı
kiracı tarafından, kira sözleşmesine istinaden kullanılan taşınmazın bodrumunda
yer alan ve projede sığınak yeri olarak gözüken yeri kullanması, haksız
kullanım olarak değerlendirilebilir ise de; sığınaklar, Kat Mülkiyeti Kanununa
göre ortak yerlerden olup, bir kişinin Ya da kişilerin kullanımına tahsis
edilmesi mümkün değildir. Olağanüstü hallerde, tüm kat maliklerince, amacına
uygun kullanılması gereken yerin, amacı dışında kullanılması ve bu kullanımdan
taşınmaz maliki yararına hak doğması hukuk düzeni açısından mümkün değildir.
Hukuk düzeninin korumadığı bir durumdan, yasal olarak hak çıkarımı yapılamaz.
Hukuk düzeni bir taraftan sığınakların özel kişiler tarafından kullanılmasını
yasaklarken, diğer yandan, kullanımı yasak olan bir yerin malikinin ecrimisil
adı altında bir kazanımda bulunmasına cevaz vermez. Aksi düşünce; hukuk düzeni
açısından ciddi bir çelişki yaratır. Hukuk düzeninin korumadığı bir değerden,
bir taraf yararına hak çıkarılması mümkün değildir.
Somut
olayda sığınağın yer aldığı taşınmaz, davacı malikler tarafından davalı bankaya
1.12.2001 tarihinde kiraya verilmiş ve kira aktinin devam ettiği
anlaşılmaktadır. Davacılar, bu kullanımdan yaklaşık 9 yıl geçtikten sonra
25.2.2010 tarihli noter ihtarnamesiyle ecrimisil talebinde bulunmuşlardır. Bu
davranış, iyiniyet kuralları ile de bağdaşmaz. Herkes, haklarını kullanırken ve
borçlarını ifa ederken, iyiniyet kurallarına uymakla yükümlüdür. 9 yılı aşkın
kullanım amacına uygun olmayacak şekilde sığınağın kullanılmasına göz yumulup,
9 yıl geçtikten sonra, ecrimisil istemek yerine, davacıların, davalı kiracıyı,
haksız kullanımı gördüğü anda, (sığınağın, ortak yerlerden olduğu, bu yerlerin
amacı dışında kullanılmasının akte aykırılık teşkil ettiği şeklinde) uyarmak ve
gerektiğinde akte aykırılık sebebine dayalı tahliye davası açmak ve sığınağın
gerçek amacına uygun kullanımını sağlamak olmalıydı. Bozma kararına zorunlu
olarak uyacak mahkemenin ecrimisil kararından sonra, ecrimisil ödenecek,
taraflarda, sığınağın, ecrimisil bedelini ödemek kaydıyla kullanımının yasal
hale geldiği inancı oluşacaktır. Bu surette, davalı kiracının, davacılara
ecrimisil bedelini ödemek suretiyle sığınağı amacı dışında kullanmaya devam
edecek olması son derece yanlış uygulamaları beraberinde getirecek, belki de
sığınağın amacı dışında kullanımı sebebiyle oluşacak bir olağanüstü durum
karşısında kiralanan da çalışanların hayati bir tehlikeyle karşılaşması
muhtemel olacaktır.
Kat
Mülkiyeti hükümleri gereğince tamamen kamu yararı düşüncesiyle ortak yerlerden
olarak projede belirlenen, tüm kat maliklerinin onayıyla dahi kiraya verilmesi
ve kullanım amacı değiştirilmesi mümkün olmayan sığınağın, kullanım amacı
dışında kullanılması halinde kat maliklerinin bu kullanımdan dolayı ecrimisil
isteyemeyeceği yönündeki yerel mahkeme kararı isabetlidir.
Tüm
bu nedenlerle; yerel mahkeme kararının onanması gerektiğinden, sayın çoğunluğun
yerel mahkeme kararının bozulması yönündeki görüşlerine katılmıyoruz.
KARŞI
OY:
Uyuşmazlık,
kat irtifakı kurulu olan bir taşınmazda, ortak yer niteliğindeki sığınağın
kiracı tarafından kullanılması sebebiyle ecrimisil ödenmesi gerekip gerekmediği
noktasındadır.
Kat
maliki olan davacılarla davalı arasında 1.2.2001 başlangıç tarihli ve 10 yıl
süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeyle zemin kattaki 1 numaralı
bağımsız bölümle zemin üstündeki altı adet bağımsız bölüm iş yeri olarak
kiralanmıştır.
Zemin
kattaki 1 numaralı bağımsız bölüm, bodrum kattaki sığınakla irtibatlı olup,
kiracı burasını kira sözleşmesinin başından beri arşiv odası, mutfak ve
yemekhane olarak kullanmaktadır. Kiraya verenler aradan 8 yıl 2 ay 24 gün gibi
uzunca bir süre geçtikten sonra çektikleri noter ihtarnamesiyle kiracıdan
ecrimisil istemişler, akabinde iş bu davayı açmışlardır. Dava konusu yer onaylı
projesine göre sığınak niteliğinde ortak yer olarak tahsis edildiğinden,
uyuşmazlığın haklı bir çözüme kavuşabilmesi için, kira sözleşmesi hükümleri
(genel hükümler) ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin birlikte
değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kiraya
konu edilen zemin kattaki 1 numaralı bağımsız bölümün, davaya konu bodrum
kattaki sığınakla doğrudan irtibatlı olduğu, zemin katın kiracıya teslimiyle
birlikte bodrum kattaki sığınağın zilyetliğinin kiracıya geçtiği ve sözleşmenin
başlangıcından beri kiracının zilyet ve tasarrufunda olduğunda uyuşmazlık
yoktur. Kiraya verenler de bu duruma 8 yıl 2 ay 24 gün gibi uzunca bir süre ses
çıkarmamışlardır.
Ecrimisil,
hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğuna göre,
böylesi bir durumda kiracının kötü niyetli zilyet olduğu ileri sürülebilir mi?
Bu soruya olumlu cevap vermek mümkün görülmemektedir.
Öte
yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 4/a maddesiyle, sığınaklar ortak yerler
arasında sayılmıştır. Aynı kanunun 6/4. maddesinde de, bağımsız bölümlerin
başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak
yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur, hükmü
öngörülmüştür. Kira sözleşmesi bu kanun hükmüyle birlikte değerlendirildiği
takdirde de, kiracının somut olay açısından kötü niyetli zilyet olarak
kabulünün mümkün olmadığı sonucuna varılmaktadır.
Yine
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 45. maddesine göre, ana yapının dış duvarlarının,
çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri,
bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün ise de;
Özel
ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin, bu özel amaca tahsisi
kaldırılmadığı müddetçe, her hangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin
oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu
gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. (Yargıtay 18.H.D.'nin
11.12.2006 tarih ve 2006/7513-10438 Sayılı içtihadı)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder